Norma juridică a luat naştere şi s-a dezvoltat pe măsură ce s-a simţit tot mai mult nevoia de a fi apărate actiunile juridice ale oamenilor în cadrul procesului de producţie a bunurilor destinate satisfacerii nevoilor personale. Pornind de la norma morală, prima manifestare a dreptului, s-a ajuns la formarea unui veritabil sistem juridic care poate să menţină echitatea în cadrul raporturilor interumane care se nasc în interiorul circuitului civil. Se tinde spre perfecţionarea sistemului de drept, urmărindu-se apărarea şi delimitarea cât mai bună a drepturilor subiective.
Orice persoană, indiferent că este fizică sau juridică, dar chiar şi societatea, sunt interesate în privinţa protejării drepturilor subiective, prezente sau viitoare. Iar această protecţie poate fi realizată doar dacă este foarte bine cunoscut sistemul de drept şi reglementările pe care acesta le face pentru operaţiunile care vizează drepturile subiective, fapt condiţionat la rândul său de respectarea şi exercitarea cât mai corectă şi mai concisă a dreptului. De aici derivă importanţa realizării unei publicităţii a raporturilor juridice, în special a celor mai importante raporturi juridice patrimoniale.
Ocrotirea drepturilor subiective patrimoniale se înfăptuieşte prin intermediul unor mijloace preventive, concretizate în forma actelor juridice şi publicitatea operaţiunilor juridice care vizează drepturile patrimoniale, dar şi cu ajutorul mijloacelor represive, constând în sancţiuni juridice de natură civilă, penală, administrativă, care sunt prevăzute de lege pentru cazurile de ignorare şi încălcare a drepturilor civile. Scopul publicităţii este tocmai acela de a da siguranţă totală operaţiunilor juridice sub cele două aspecte, atât static, cât şi dinamic.
În ceea ce priveşte forma actelor juridice , se cunoaşte că aceasta este guvernată de principiul consensualismului, fiind o condiţie exterioară generală de manifestare a voinţei juridice a părţilor contractante; este vorba de o condiţie extrinsecă pe care o stabilesc părţile. Deşi in Codul civil se statuează principiul consensualismului, există totuşi câteva excepţii: în primul rând pentru ca actul juridic să fie valabil trebuie să aibă o formă
ad validatem sau
ad solemnitatem, ori este cerută forma
ad probationem pentru a putea dovedi actul juridic, ori trebuie îndeplinită o formă care să facă opozabil
erga omnes acel act juridic.
În cadrul vieţii juridice o valoare foarte importantă o reprezintă fondul funciar. Acest fapt este demonstrat prin istoria dreptului, din care rezultă că până în perioada epocii moderne obiectul normelor juridice îl constituiau drepturile reale , în mod deosebit terenurile. Baza drepturilor reale imobiliare o forma dreptul de proprietate, drept pe care nici o terţă persoană nu are drept să-l atingă în vreun fel.Odată cu naşterea acestui drept real imobiliar apar şi obligaţii a căror încălcare duce la formarea raportului de responsabilitate . Însă, pentru a se evita o asemenea situaţie, drepturile reale imobiliare trebuie să se nască şi să se manifeste în mod public, pentru ca toată lumea să le cunoască. Este singurul mijloc prin care s-ar putea pune în aplicare principiile latineşti „Nemo censetur ignorare legem.Nemo ius ignorare censetur” ,astfel că nimeni nu ar putea invoca necunoaşterea acestor drepturi atunci când acestea ar fi încălcate.
Publicitatea imobiliară are menirea de a evita anumite inconveniente în ceea ce priveşte transmiterea unui drept de proprietate sub aspectul clandestinităţii sau în cazul dobândirii altor drepturi reale, fără să fie asigurată publicitatea lor. În caz contrar, un vânzător de rea-credinţă ar putea vinde, consecutiv, acelaşi drept real imobiliar mai multor persoane de bună-credinţă, ajungându-se la starea de incertitudine privind dreptul respectiv. Sistemul de publicitate imobiliară vine să înlăture tocmai astfel de situaţii şi de neajunsuri.
Organizarea sistemului de publicitate imobiliară se realizează într-o aşa manieră încât adevăraţii proprietari, dobânditorii de bună-credinţă a drepturilor reale, să fie ocrotiţi şi să aibă posibilitatea să-şi apere aceste drepturi.
Nimeni nu poate susţine că nu cunoaşte legea atâta timp cât legiuitorul îi asigură mijloacele necesare pentru ca aceasta să fie publică. Cu cât aceste mijloace sunt mai variate, cu atât posibilitatea de a se crea situaţii de inconvenient în ceea ce privesc operaţiunile şi actele cu caracter juridic pe care persoanele le săvârşesc, sunt în număr mai redus. Scopul legiuitorului este tocmai acela de a elimina, pe cât posibil, orice tendinţă a cuiva care vrea să sfideze în interesul său personal ceea ce guvernează buna desfăşurare a sistemului de drept, punând în pericol drepturile subiective ale terţilor de bună-credinţă.
În dreptul obiectiv sunt cuprinse toate acele moduri de dobândire, modificare sau stingere a drepturilor patrimoniale, prin intermediul legii, ceea ce reprezintă statica acestor drepturi , dar şi prin acte juridice în care este concretizată dinamica drepturilor patrimoniale. Legea asigură astfel o dublă protecţie juridică a drepturilor patrimoniale pentru titularii acestora, securitatea atât statică, cât şi cea dinamică, aflându-se într-o relaţie de determinare reciprocă. De aceea publicitatea este necesară pentru anumite acte juridice să fie cunoscute în privinţa raporturilor juridice pe care le consacră. De exemplu: contractul de vânzare-cumpărare privind un imobil, încheiat în formă autentică este deplin veritabil, dar pentru a asigura opozabilitatea lui şi că în realitate cumpărătorul este proprietarul actului, acel contract trebuie supus formelor de publicitate legală. Drepturile patrimoniale sunt drepturi garantate şi apărate prin lege, dar acest proces se declanşează numai dacă titularul acestor drepturi subiective are acest interes, apelând la publicitatea imobiliară.
De acest drept beneficiază doar acele persoane care doresc să fie asigurate de protecţie din partea statului; actul normativ care vizează publicitatea imobiliară nu obligă, încă, la aducerea la cunoştinţa publică a drepturilor subiective patrimoniale pe care o persoană fizică sau juridică le deţine. Însă prin publicitatea imobiliară se asigură protecţia juridică a tuturor drepturilor reale faţă de cei care au intenţii ascunse şi neconforme cu normele juridice. Publicitatea imobiliară reprezintă un mijloc de protecţie juridică şi pentru cei care urmăresc dobândirea unor drepturi reale imobiliare.
Publicitatea bunurilor reale vizează atât bunurile mobile, cât mai ales pe cele imobile. În ceea ce priveşte bunurile mobile se poate constata, prin natura lor, că nu este necesară publicitatea acestora. Publicitatea bunurilor mobile nu ar face decât să îngreuneze şi să reprezinte o frână în calea circulaţiei juridice a acestor drepturi care trebuie să se caracterizeze printr-un ritm rapid
.
De regulă posesiunea echivalează cu titlu de proprietate şi validează dobândirea bunurilor mobile de la un neproprietar, astfel că posesiunea operează cu rol de publicitate. Acest fapt se datorează prescrierii bunurilor mobile indiferent de scurgerea timpului.
Chiar dacă s-ar încerca realizarea unei publicităţi integrale a bunurilor mobiliare, acest proces nu ar fi posibil datorită caracterului fungibil pe care îl manifestă această categorie de bunuri, precum şi datorită numeroaselor operaţiuni juridice cărora acestea sunt supuse. În plus nu există nici interese ca infinitele operaţiuni mobiliare să fie supuse publicităţii, ceea ce face încă o dată incertă înfăptuirea publicităţii mobiliare.
În schimb, natura şi importanţa pe care le prezintă drepturile reale imobiliare a determinat aplicarea principiului publicităţii, astfel că s-a organizat prin lege modul de realizare a publicităţii acestora. Acest proces a fost pus în aplicare printr-o serie de obiective sau scopuri, a căror îndeplinire a condus la organizarea sistemului de publicitate imobiliară a drepturilor reale.
Publicitatea imobiliară reprezintă mijlocul tehnic cel mai adecvat pentru a se realiza securitatea dinamică şi statică a bunurilor imobile. Titularul drepturilor reale imobiliare trebuie să facă cunoscut terţilor actele juridice sau operaţiunile juridice legate de drepturile respective şi săvârşite de către el, pentru că numai astfel poate fi sigur că dreptuirle sale subiective sunt
erga omnes şi poate avea câştig de cauză atunci când cineva, un terţ de rea-credinţă îl deranjează în exercitarea acestora. Publicitatea imobiliară garantează opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor reale imobiliare dar cu condiţia ca şi titularul acestor drepturi să acţioneze legal în acest sens şi să realizeze înscrierea drepturilor imobiliare în cartea funciară, conform prevederilor legii imobiliare. Motivaţia de susţinere a publicităţii constă în interesul de a proteja bunurile imobile care au în general o valoare şi o importanţă mare şi pentru că această securitate a drepturilor subiective are ca scop binele general al societăţii şi al indivizilor, titulari de drepturi , care o compun.
Din timpuri străvechi au existat diferite forme de publicitate imobiliară, mai mult sau mai puţin eficiente, toate având însă acelaşi obiectiv: protecţia drepturilor asupra pământului, mai ales după ce a început să crească valoarea acestuia. Primele mărturii ale existenţei publicităţii au fost atestate în timpul regelui babilonian Hammurabi (2123-2081); este vorba despre o scrisoare a regelui referitoare la soluţionarea unui litigiu de graniţă a unui registru de evidenţă a terenurilor. Au mai existat şi alte mărturii, constând în registre ce cuprindeau proprietarii de imobile, ipotecile precum şi alte urme ca pietre de hotar, dovezi găsite în Grecia Antică şi în Egipt mai ales. În această perioadă a antichităţii şi dar şi în cea a evului mediu s-a remarcat un sistem mai eficient de publicitate imobiliară. Respectiv bunurile mobile ca şi cele imobile se transmit pe baza consensului dintre părţi, dar în prezenţa unor martori, ceea ce conferea actului juridic solemnitate în faţa autorităţilor.
Un alt sistem de publicitate şi mai eficient în opoziţie cu cel roman, a fost cel din dreptul germanic prin care se impunea înscrierea într-un registru public a oricărei transmisiuni de proprietate privată. Dar pe măsură ce a trecut timpul sistemul de publicitate imobiliară s-a tot perfecţionat. Se constată astfel că prin secolele IX-XII bisericile au ajuns să ţină registrele de evidenţă a transformărilor de proprietate.
Mai târziu, în epoca modernă, formele de publicitate au cunoscut mai multe perfecţionări. Regele Frederic I al Prusiei printr-un edict a ordonat ca toate bunurile şi ipotecile care le grevează să fie trecute în registre succesorale şi cadastrale. Acest edict a stat la baza Codului Civil al Prusiei de mai târziu şi ale cărui principii de publicitate absolută şi de legalitate au fost preluate mai apoi şi în drepturile polonez, bavarez, saxon şi austriac, cu unele perfecţionări bineînţeles.
În Franţa s-a pus accent, prin anul 1970, pe transcripţiuni, realizate prin intermediul unor legi revoluţionare. Aceste transcrieri nu erau obligatorii, la început, dar apoi situaţia s-a schimbat şi numai prin transcriere avea loc transmiterea proprietăţi nemişcătoare faţă de terţi; altfel ar fi considerat proprietar tot vânzătorul. Sistemul nu s-a păstrat însă , odată cu adoptarea Codului Civil al lui Napoleon, revenindu-se la un vechi sistem de publicitate bazat pe transmiterea proprietăţii prin acordul comun al părţilor, vânzător-cumpărător, ceea ce a readus nesiguranţa în circuitul civil al bunurilor nemişcătoare. Această eroare majoră a fost corectată printr-o serie de legi şi decrete, prin care s-a încercat copierea unor aspecte ale publicităţii din modelul german de aceeaşi materie. Astfel Franţa n-a reuşit nici în prezent să aibă un sistem de publicitate care să ofere siguranţa cerută de cetăţeni pentru proprietăţi şi pentru credite.
Francezii au renunţat la ideile din dreptul roman conform căruia transferul drepturilor reale presupunea două operaţiuni juridice: crearea obligaţiilor contractuale de a transmite dreptul real şi îndeplinirea formalităţilor solemne. Excepţie fac numai provinciile Alsacia şi Lorena, care beneficiază de un sistem de publicitate reală mai sigur şi mai eficace.
Sistemul de publicitate francez şi-a găsit adepţi şi printre alte state europene care şi-au pus amprenta, totuşi, aducând unele îmbunătăţiri. Astfel sunt: Belgia, Luxemburg, Italia, Portugalia, Spania.
Dreptul german a rămas mai fidel dreptului romanic şi a adoptat sistemul publicităţii reale cu efect constitutiv de drepturi, chiar şi între părţi, prin înscrierea în cărţile funciare. Noul proprietar era recunoscut de către terţi şi avea posibilitatea de a invoca principiul
erga omnes pentru apărarea drepturilor sale subiective.
Sistemul de publicitate reală din dreptul germanic a influenţat şi dreptul australian, în cadrul căruia a luat naştere sistemul de publicitate “
Torrens”, după numele iniţiatorului său, şi care s-a remarcat în dreptul comparat prin originalitatea sa. Datorită şi teritoriului foarte întins din această ţară era necesară o întocmire de registre de evidenţă a proprietăţilor. În acest mod proprietarii aveau posibilitatea de a vinde ori de a da în garanţie cu credit bunul său imobil.
Sistemul de publicitate imobiliară a cunoscut şi în ţara noastră o serie de etape în evoluţia sa, influenţate mai mult sau mai puţin de condiţiile istorice ale vremii şi care au fost diferite, chiar şi de la o regiune la alta. Toate acestea au condus la perfecţionarea şi dezvoltarea unui sistem de publicitate eficace şi demn de apreciat.
La început publicitatea se rezuma doar la o formă orală de manifestare. Se datora faptului că existau prea puţine vânzări şi cumpărări de “moşii”, acestea fiind deţinute de-a lundul generaţiilor doar de către familiile înstărite şi conform obiceiului acestea se moşteneau de la ascendenţi la descendenţi. Abia după ce s-au identificat operaţiunile juridice care vizau moşiile, a apărut şi nevoia de a le consemna în scris, pentru a constitui dovezi necesare în special în cazul unui credit. Acestea, fără a se renunţa la forma orală a publicităţii: sub influenţa puternică a religiei în viaţa oamenilor de atunci, se practica strigarea în biserică de trei ori, în faţa acestora, procedeu identic cu cel al căsătoriei, dovadă a “noii vieţi” pe care noul proprietar urma să o hotărască pentru proprietatea sa.
Primele registre pentru inscripţiunile ipotecare şi-au făcut apariţia în Principate pe la începutul secolului al XIX-lea sub influenţe nord-vestice şi sub imperiul Regulamentului Organic.
Înscrierile aveau forţă probantă datorită faptului că se realizau sub supravegherea Marelui Logofăt care verifica capacitatea părţilor de a încheia un contract sau dacă exista vreun obstacol în calea încheierii împrumutului. În plus, dovada eliberării de către Marele Logofăt conţinea date esenţiale pentru valabilitatea unui astfel de raport juridic precum: identificarea părţilor, termenul de plată, tipul zălogului şi zapisul întocmit.
Primul cod civil românesc a fost adoptat în anul 1865 şi face referire la publicitatea imobiliară, dar nu aduce reglementări care să fie considerate un progres în materie, ci dimpotrivă a constituit un regres.Din nou se punea accent pe influenţele franceze şi nu mai era necesară transcripţiunea actului decât pentru ca în materie de vindere drepturile să poată fi opozabile terţilor. În rest era valabil principiul francez al consensului, conform căruia vinderea era considerată perfectă între părţi, proprietatea trecând de drept de la vânzător la cumpărător.
După cum am mai spus, nu în toate provinciile româneşti publicitetea imobiliară s-a manifestat sub aceeaşi formă, unică, paradoxal cu faptul că era vorba de ţinuturi locuite de aceeaşi populaţie românească. Prin acapararea Ardealului de către Imperiul Austro-Ungar, s-a ajuns la situaţia ca sistemul de publicitate imobiliară german să influenţeze dreptul din acest ţinut. Astfel, în Transilvania, Banat şi Bucovina operaţiunile juridice privind constituirea, modificarea sau transmiterea de drepturi reale erau considerate valabile doar după înscrierea în registrele de publicitate şi cărţile de proprietate. Era consecinţa aplicării principiului german prin care astfel de operaţiuni juridice deveneau perfecte.
Cea mai semnificativă dovadă pentru domeniul publicităţii imobiliare a influenţei germanice o reprezintă registrele din arhiva oraşului Braşov. Aceste informaţii nu se rezumă doar la oraşul Braşov şi la împrejurimile acestuia, ci conţin şi noutăţi, pentru acea vreme, despre restul ţinutului Transilvaniei, dominate de aceleaşi evenimente istorice. Registrele au apărut la începutul secolului XVII şi au fost comentate de către Alexandru Herlea.
Cartea funciară a mai cunoscut o rectificare în 1846 când s-a consolidat protecţia proprietăţii, a
creditelor şi a cumpărătorilor, prin înfiinţarea unor servicii specializate în cadrul universităţii săseşti de bunuri.
Există totuşi un inconvenient – nu era un cadastru funciar în care să fie cuprinse date despre toate imobilele din Transilvania. Această lacună juridică a fost remediată prin adoptarea Regulamentului de Carte funduară, în 5 februarie 1870 şi care reprezenta prima formă de manifestare a unui sistem modern de publicitate reală integrală şi legală a cărţii funciare.
Principalele noutati aduse de Noul Cod Civil in domeniul dreptului imobiliar
Legea civila este aplicabila cat timp este in vigoare (potrivit art. 6 Cod Civil). Aceasta nu are putere retroactiva. Este de importanta maxima sa retinem ca noile prevederi ale Codului Civil nu se aplica:
- actelor/faptelor juridice incheiate/savarsite inainte de intrarea in vigoare a Codului civil;
- prescriptiilor, decaderilor, uzucapiunilor incepute si neimplinite la data intrarii in vigoare a Codului.
Prevederile Codului Civil se aplica:
- actelor/faptelor juridice incheiate/savarsite dupa intrarea in vigoare a Codului;
- prescriptiilor, decaderilor, uzucapiunilor incepute dupa intrarea in vigoare a Codului;
- situatiilor juridice nascute dupa intrarea in vigoare a Codului si, in anumite cazuri, efectelor viitoare ale situatiilor juridice nascute anterior.
In reglementarea Noului Cod Civil exista o diferentiere in ceea ce priveste termenul de “imobil” in sens general si “imobil” in sens special regasit in materia Cartilor Funciare, astfel:
- imobil in sens general (art.537 Cod Civil) - terenuri, izvoare, cursuri de apa, plantatii prinse in radacini, constructii si tot ceea ce e incorporat/fixat in acestea cu caracter permanent;
- imobil in sens special (art.876 alin.3 Cod Civil) - una sau mai multe parcele alaturate apartinand aceluiasi proprietar, situate pe teritoriul unei unitati administrativ-teritoriale si avand un numar cadastral unic.
Dreptul de proprietate se intinde asupra subsolului si a spatiului de deasupra terenului (potrivit art.559 Cod Civil).
- Aplicatia practica a acestei prevederi este utilizata in domeniul drepturilor de servitute/superficie (ex. pentru cabluri, rotor al statiilor eoliene, etc.).
Dovada dreptului de proprietate se va face in functie de situatia in care imobilul este sau nu inscris in Cartea Funciara:
- In cazul imobilelor inscrise in Cartea Funciara (art.565 Cod Civil), extrasul de Carte Funciara va face dovada dreptului de proprietate (insa numai dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cartilor funciare pentru imobilele respective, in conformitate cu dispozitiile Legii Cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare), pana la aceasta data inscrierea dreptului de proprietate in Cartea Funciara are ca efect opozabilitatea fata de terti ca si pana la 01.10.2011;
- In cazul imobilelor neinscrise in Cartea Funciara se va face distinctie intre modul de dobandire al proprietatii originar sau derivat.
In materia dobandirii proprietatii asupra imobilelor, uzucapiunea a suferit cateva schimbari radicale, in locul uzucapiunilor avute pana acum vom avea:
A. uzucapiunea tabulara de 5 ani (art.931 Cod Civil), cu urmatoarele conditii de aplicare:
- inscrierea in Cartea Funciara fara cauza legitima, dar cu buna-credinta;
- posesie utila exercitata timp de 5 ani de la inscrierea in Cartea Funciara.
Ca efect al acestei uzucapiuni tabulare, dreptul de proprietate al uzucapantului este inscris in Cartea Funciara si nu mai poate fi contestat.
B. uzucapiunea extratabulara de 10 ani (art.930 Cod Civil), care are urmatoarele conditii de aplicare:
- posesia exercitata timp de 10 ani;
- alternativ, imobilul inscris in Cartea Funciara si proprietarul imobilului inscris in Cartea Funciara sa fie decedat sau si-a incetat existenta sau inscrierea in Cartea Funciara a declaratiei de renuntare la proprietate;
- imobilul nu a fost inscris in Cartea Funciara.
Ca efect, uzucapantul poate dobandi dreptul numai daca si-a inregistrat cererea de inscriere in Cartea Funciara inainte ca o terta persoana sa isi fi inregistrat propria cerere de inscriere a dreptului in folosul sau, pe baza unei cauze legitime, in cursul sau chiar dupa implinirea termenului de uzucapiune.
In materia accesiunii (art.567 Cod Civil), ca mod de dobandire a proprietatii asupra imobilelor, proprietarul terenului devine proprietarul constructiei edificate pe teren ori de cate ori nu si-a dat acordul la edificarea constructiei, inclusiv in cazul in care constructorul a fost de buna-credinta.
- Proprietarul terenului are o situatie mai avantajoasa, concretizata in optiuni mai convenabile, atunci cand se „confrunta” cu un constructor de rea-credinta.
- In compararea situatiei constructorului de buna-credinta cu aceea a constructorului de rea-credinta intervine si o alta distinctie, inedita in raport cu reglementarea din vechiul Cod Civil, si anume distinctia dintre „lucrarile autonome” si „lucrarile adaugate".
