Ce trebuie sa stii atunci cand iei un credit?

Riscurile pe care le presupune un credit bancar sunt numeroase si cei care nu se gandesc de zece ori inainte de a se imprumuta o data pot ajunge cu usurinta in situatii critice.
Costurile unui credit variaza in functie de trei factori majori: destinatia creditului, perioada de rambursare si garantiile aduse de debitor.
Astfel, creditele care sunt destinate achizitiilor unor proprietati imobiliare sunt mai ieftine decat cele pentru consum/automobile, pentru ca bunul cumparat devine garantia creditului si banca isi poate recupera pierderile in cazul in care clientul intra in incapacitate de plata.
In al doilea rand, creditele pe termen scurt sunt mai ieftine decat cele pe termen lung pentru ca expunerea bancii pe acel client este mai lunga si riscul asociat creste. De aceea, o regula de baza este sa te imprumuti pe un interval cat mai scurt posibil.
Pe de alta parte, acoperirea cu garantii consistente a unui imprumut este unul dintre lucrurile care reprezinta un interes major pentru banci, iar acest lucru poate fi un argument forte al clientului in momentul in care negociaza contractul cu creditorul.
Prezenta garantiilor din partea debitorului intr-un contract de credit poate aduce acestuia si o dobanda redusa sau comisioane mai mici, ceea ce se traduce printr-o rata lunara mai mica. Lucrul acesta se poate verifica cel mai usor daca ne uitam la diferentele de cost intre creditele de consum cu garantii si cele fara garantii.
Atentie la diferentele intre tipul dobanzii perceput: fixa, variabila sau mixta. Modul in care se calculeaza dobanda variabila trebuie sa fie exprimat clar in contractul incheiat intre banca si beneficiarul creditului.
Creditele cu dobanda fixa au avantajul ca prezinta clientului (dupa includerea comisioanelor in calculul total) o valoare exacta a ratelor lunare pe toata perioada de creditare, precum si a costului total. Totusi, aceste credite au, de regula, dobanzi mai ridicate decat au creditele cu dobanzi variabile, pentru ca banca se asigura in fata fluctuatiilor pietei.
Dobanda mixta este un alt tip de dobanda ce apare in ofertele de creditare ale bancilor, si consta intr-o perioada in care dobanda este fixa, si o perioada cand dobanda este variabila in functie de un indicator (Robor/Euribor, PR).
De regula, pentru creditele de consum, aceasta perioada de dobanda fixa promotionala tine 1 an (si poate parea foarte avantajoasa), iar apoi se modifica intr-o dobanda variabila ce are costuri considerabil mai mari. Acest tip de dobanda poate fi totusi avantajoasa daca perioada pe care este contractat creditul este una scurta (2 ani de exemplu), dar este necesar un calcul atent al costului total al imprumutului. Trebuie luat in calcul si faptul ca ofertele promotionale au stipulata o perioada minima in care creditul poate fi rambursat, aceasta fiind in cele mai multe cazuri de cel putin 2 ani.
Institutiile de credit pot percepe comision de analiza dosar, comision de administrare credit sau comision de administrare cont curent, comision de rambursare anticipata, costuri aferente asigurarilor,comision de penalizare, precum si un comision unic pentru servicii prestate la cererea consumatorilor.
Comisionul de rambursare anticipata nu are un efect imediat asupra costului unui credit, dar devine foarte important atunci cand vrei sa iti platesti in avans creditul.
Si comisionul de intarziere la plata trebuie luat in calcul atunci cand analizam o oferta de credit. Chiar daca multi isi propun sa isi plateasca ratele la timp, exista situatii in care intarzierile la plata ratelor sa nu poata fi evitate, ceea ce este penalizat de catre banca.
Dobanda anuala efectiva este exprimata sub forma unui procent, si reprezinta cea mai apropiata estimare a costului real al creditului, pentru ca, pe langa dobanda prezentata de catre banca, include si costul comisioanelor si a taxelor aferente.
DAE este un indicator foarte util atunci cand comparam ofertele bancilor, iar noile reglementari impun formula europeana de calcul a acestei dobanzi. Cele mai bune date pentru compararea creditelor sunt cele oferite de calculatoarele independente de credite, pentru ca acestea includ in calcul un numar ridicat de variabile.
Majoritatea bancherilor din bancile comerciale, cat si din BNR ne sfatuiesc sa ne imprumutam in moneda in care ne realizam veniturile. Cum cei mai multi romani isi primesc salariile in lei, atunci cei mai muti bani imprumutati ar trebui sa fie tot in aceasta moneda. Lucrurile nu stau insa asa intotdeauna. Dobanzile la creditele in lei sunt in continuare mult mai ridicate decat cele la imprumuturile in euro, iar asta impinge consumatorii catre creditele in moneda straina.
In cazul creditelor de consum, se poate observa o tendinta de egalizare intre imprumuturile in lei si cele in euro. Unele banci au chiar oferte de credite de nevoi personale unde dobanda la lei este mai mica decat cea la euro.
Unele banci ofera clientilor posibilitatea de a amana total sau partial plata ratelor pentru o perioada de timp determinata. Acesta perioada poate dura de la cateva luni luni si in unele cazuri chiar de cativa ani. Clientul poate plati doar dobanzile si/sau comisionele, fara soldul creditului, sau nu plateste nimic, in functie de oferta bancii.
Bancile folosesc perioada de gratie ca instrument marketing, insa cert este ca in orice perioada in care clientul nu plateste ratele integral sau partial, costul total al finantarii creste. La perioada de gratie totala, se acumuleaza atat costul ratelor amanate, cat si cel al dobanzii.
Cititi cu atentie contractul de credit!
Normele nou intrate in vigoare prevad standardizarea formularelor precontractuale de credit.Aceste formulare contin informatii legate de costul total al creditelor, dobanda si modul de calcul al dobanzii, precum si dobanda anuala efectiva calculata dupa o formula standardizata.
De asemenea, dupa semnarea contractului de credit, clientii au la dispozitie 15 zile in care sa se gandeasca daca vor utiliza sau nu creditul. Daca se razgandesc in acest tremen, consumatorii nu vor trebui sa plateasca nicio penalizare bancii.

                                                         

Contractul de vanzare - cumparare

Contractul de vânzare‑cumpărare este reglementat de Codul civil  precum şi de alte acte normative cu caracter special, poate fi definit ca fiind acel contract în baza căruia o parte, numită vânzător, transferă şi garantează unei altei părţi, numită cumpărător, dreptul său de proprietate asupra unui bun sau alt drept real ori drept de creanţă, sau dreptul asupra unei universalităţi juridice, cumpărătorul obligându-se, în schimb, să plătească vânzătorului o sumă de bani, numită preţ.
Contractul de vânzare‑cumpărare nu poate avea ca obiect drepturi personale nepatrimoniale şi nici drepturi patrimoniale care au caracter strict personal (de exemplu, dreptul temporar de abitaţie al soţului supravieţuitor), nici alte drepturi prevăzute de lege (pensii, ajutoare ori indemnizaţii materiale) ori rezultate din acte unilaterale sau convenite prin contracte intuitu personae (de exemplu, dreptul de întreţinere).
Contractul de vânzare‑cumpărare este un contract consensual, deoarece se încheie valabil prin simplul consimţământ al părţilor; este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece prin încheierea sa dă naştere la obligaţii reciproce între părţile contractante; este un contract cu titlu oneros, deoarece ambele părţi urmăresc realizarea unor interese patrimoniale; un contract comutativ, existenţa şi întinderea drepturilor şi obligaţiilor reciproce fiind cunoscute de către părţi încă de la data încheierii contractului; un contract translativ de proprietate.
In ceea ce priveste capacitatea partilor contractante, orice persoană poate încheia un contract de vânzare‑cumpărare, fie în calitate de cumpărător, fie în calitate de vânzător, dacă legea nu îi interzice expres acest lucru. Prin urmare, regula o constituie capacitatea, incapacitatea fiind excepţia.
Pentru a fi eficient un contract de vanzare - cumparare, consimţământul dat trebuie să fie deplin, adică să nu fie viciat prin eroare, dol, violenţă sau,eventual, leziune. În cadrul contractului de vânzare‑cumpărare, în legătură cu consimţământul, se pune problema promisiunii unilaterale de vânzare (sau de cumpărare) ori a promisiunii bilaterale de vânzare‑cumpărare, promisiuni care pot precede încheierea validă a contractului de vânzare‑cumpărare.
Obiectul contractului il reprezinta lucrul vandut, astfel incat un bun pentru a constitui obiectul  material  al prestaţiei  vânzătorului, el trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiţii:
-  Lucrul trebuie să fie în comerţ (în circuitul civil);
- Lucrul trebuie să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor;
- Lucrul trebuie să fie determinat sau determinabil, licit şi posibil;
-  Lucrul vândut trebuie să fie proprietatea vânzătorului.
Pretul este obiectul prestaţiei cumpărătorului, constând într‑o sumă de bani care corespunde valorii lucrului vândut iar pentru validitatea contractului de vânzare‑cumpărare, preţul trebuie să îndeplinească următoarele condiţii: trebuie să fie fixat într‑o sumă de bani, trebuie să fie determinat sau determinabil, să fie sincer şi serios, să nu contravină dispoziţiilor legale imperative privitoare la regimul preţurilor.Cauza contractului de vânzare‑cumpărare este un element constitutiv în structura sa şi o condiţie de validitate a acestuia şi se compune din două elemente: scopul direct (imediat) şi scopul indirect (mediat), absenţa cauzei atrage sancţiunea nulităţii absolute a vânzării. Cauza trebuie sa fie reala, licita, morala.

Model contract vanzare - cumparare imobil

                                       CONTRACT DE VANZARE-CUMPARARE

Intre subsemnaţii:
- ......................, cu domiciliu în ............, str. ..........., nr. ......, necăsătorită, în calitate de vânzătoare, şi
- ......................, cu domiciliu în ............, str. ..........., nr. ......, necăsătorit, în calitate de cumpărător a intervenit prezentul contract de vânzare-cumpărare, în următoarele condiţii:
Noi, ..................., vindem lui ................, garsoniera nr. ....., situată în imobilul-bloc ....., sc. ...., et. .... din ..................., str. ................, nr. ....., compusă din o cameră şi dependinţe. Împreună cu aceasta se transmite suprafaţa de ..... mp teren atribuit în folosinţă, precum şi cota parte indiviză din părţile şi dependinţele comune care prin natura şi destinaţia lor sunt în folosinţa tuturor coproprietarilor.
Am dobândit garsoniera prin cumpărare, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ........... din data de ............., de Notariatul .................., transcris sub nr. .......... din ............. la Tribunalul ..............., fiind necăsătorită de la ......................., necăsătorit fiind care la rândul său a dobândit prin cumpărare în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. .......... din data .......... încheiat cu .................., apartament achitat integral.
Intrarea în posesia garsonierei de drept şi de fapt are loc din momentul autentificării contractului de vânzare-cumpărare, fără nici o altă formalitate.
Garsoniera ce se înstrăinează nu a fost scoasă din circuitul civil, nu este grevată de sarcini, garantând pe cumpărător de răspunderea pentru evicţiunea prevăzută de art. 1337 Cod civil, precum şi de faptul că nu a mai fost înstrăinat altei persoane, sub sancţiune penală.
Impozitele şi taxele datorate către stat de orice natură sunt achitate de mine vânzătoare până azi data autentificării, iar de la această dată privesc pe cumpărător care suportă şi toate cheltuielile ocazionate cu perfectarea acestuia.
Preţul vânzării este de .............. lei pe care i-am primit în întregime de la cumpărător astăzi data autentificării contractului de vânzare-cumpărare.
Eu, ..................., am cumpărat de la ................, garsoniera descrisă mai sus, cu preţul şi în condiţiile menţionate în acest act, cu care sunt de acord. Cunosc situaţia juridică şi de fapt a acesteia ca fiind cea arătată de vânzătoare fără a o exonera de răspunderea pentru evicţiunea prevăzută de art. 1337 Cod civil. Cunosc dispoziţiile art. 30 Codul Familiei.
Redactat la Notariatul ........................ şi dactilografiat de părţi în 7 exemplare, din care 5 exemplare s-au înmânat azi data autentificării.

CUMPĂRĂTOR,
VÂNZĂTOR,