Problema care apare in acest moment este aceea ca reprezentantii guvernamentali nu au definit inca ceea ce insemna locuinta noua: locuinta care urmeaza sa fie construita, locuinta care nu a fost vanduta niciodata de dezvoltator etc.
Transformarea Prima Casa in Noua Casa va inlatura posibilitatea achizitiei de locuinte vechi si, macar matematic vorbind, piata imobiliara va cadea cu 70%, avand in vedere faptul ca aceasta era ponderea achizitiilor de locuinte vechi din totalul creditelor Prima Casa acordate.
Prima Casa a reprezentat cel mai de succes program economic guvernamental anti-criza. Sa nu uitam faptul ca Prima Casa a aparut atunci cand piata imobiliara era in plina criza imobiliara, iar preturile locuintelor suferisera deja scaderi majore. Desi a fost gandit ca un program de sprijinire a achizitiei de locuinte noi, Prima Casa si-a dovedit imperfectiunile ceea ce nu l-a facut inoperant ci, din contra, un program adaptat la realitatile pietei imobiliare. Ori, de aici si-a tras si succesul. Atunci cand romanii si-au dorit locuinte vechi, au fost lasati sa achizitioneze locuinte vechi ceea ce a mentinut piata imobiliara functionala, la cota de avarie.
Conditii pentru obtinerea unui credit prin programul Prima Casa
Persoanele care doresc sa aplice pentru un credit Prima Casa trebuie sa indeplineasca mai multe conditii si anume:
a) la data solicitarii creditului garantat, solicitantul declara pe propria raspundere fie ca nu detine in proprietate exclusiva sau impreuna cu sotul ori sotia nicio locuinta, indiferent de modul si de momentul in care a fost dobandita, fie ca detine in proprietate exclusiva sau impreuna cu sotul ori sotia cel mult o locuinta, dobandita prin orice alt mod decat prin Program, in suprafata utila mai mica de 50 mp.
b) achizitioneaza in cadrul Programului o locuinta finalizata, sau o locuinta nefinalizata, aflata in diverse stadii de constructie, destinata achizitionarii dupa finalizare (prin emiterea de catre banca a unei promisiuni unilaterale de creditare) sau constructia unei locuinte (atat pentru beneficiari individuali cat si pana la 2 beneficiari asociati).
c) indeplinesc conditiile specifice prevazute in cadrul normelor interne de creditare ale finantatorilor;
d) dispun de un avans de minimum 5% din pretul de achizitie al locuintei, daca pretul acesteia este mai mic sau egal cu 60.000 de euro, sau de 3.000 euro plus diferenta dintre pretul de achizitie al locuintei si 60.000 de euro, daca pretul acesteia este mai mare de 60.000 de euro;
e) se obliga sa constituie un depozit colateral pentru garantarea dobanzii, in valoare egala cu trei rate de dobanda valabil pe intreaga durata a finantarii;
f) se obliga sa nu instraineze locuinta achizitionata in primii cinci ani de la data dobandirii. Dupa expirarea acestui termen, in cazul preluarii contractului de credit de catre un tert, acesta trebuie sa intruneasca criteriile de eligibilitate ale beneficiarilor Programului;
g) se obliga sa constituie in favoarea statului roman, reprezentat de Ministerul Finantelor Publice o ipoteca de rang I asupra locuintei achizitionate din finantarea garantata si este de acord cu notarea in cartea funciara a interdictiei de vanzare a acesteia pe o perioada de cinci ani si a interdictiei de grevare cu alte sarcini;
h) se obliga sa asigure locuinta achizitionata din finantarea garantata impotriva tuturor riscurilor si cesioneaza drepturile de despagubiri in favoarea statului roman, reprezentat de Ministerul Finantelor Publice.
Conform noilor prevederi, locuinta achizitionata printr-un credit Prima Casa poate fi schimbata daca este improprie cerintelor de locuit si daca Ministerul Finantelor si finantatorul isi dau acordul. Pentru a putea fi schimbata, locuinta trebuie sa indeplineasca anumite conditii, cea mai importanta fiind ca trebuie sa fie improprie cerintelor de locuit, cauzele acceptate fiind urmatoarele: problemele ascunse si daunele asupra imobilului, ca urmare a unui risc asigurat.
Schimbarea locuintei este conditionata si de pret. Mai exact, conform reglementarilor publicate recent, valoarea noii locuinte dobandite de beneficiar trebuie sa fie cel putin egala cu valoarea creditului contractat initial.
Mai mult chiar, noile prevederi nu creeaza cadrul legal doar pentru schimbarea locuintei, ci si pentru contractarea unui alt credit Prima Casa. Astfel, in cazul in care locuinta a suferit daune (cauzate de incendii, cutremure, inundatii sau alunecari de teren, n.red.) atat de mari incat sa nu mai poata fi utilizata, beneficiarul poate achizitiona o noua locuinta in cadrul programului.
Si de aceasta data trebuie indeplinite cateva conditii. Astfel, beneficiarul poate contracta un nou credit Prima Casa doar daca locuinta afectata "prezinta" daune evaluate la o valoare de cel putin 50 % din valoarea creditului acordat initial.
În momentul de faţă, stocul de apartamente noi se împarte în două categorii: ce s-a construit înainte de criză – adică apartamente cu suprafeţe mari, destinate în general populaţiei cu venituri superioare sau investitorilor, care au preţuri prea ridicate pentru beneficiarii Prima Casă – şi ce s-a construit în ultimii patru ani, respectiv unităţi locative după modelul celor din blocurile vechi, cu suprafeţe (şi preţuri) mai mici, compartimentate pentru o utilizare optimă a spaţiului.
In ceea ce priveste preturile locuintelor, probabil unii dezvoltatori vor incerca sa profite de acest moment si vor fi tentati sa creasca artificial preturile locuintelor noi. De partea cealalta, locuintele vechi la o prima vedere ar fi dezavantajate, iar preturile lor ar trebui sa scada puternic pentru a le face atractive. Anul 2012 insa a fost un an de stabilitate pe piata imobiliara, iar preturile nu au scazut mai mult de 5 %. S-a atins “fundul prapastiei”, iar pentru 2013 o scadere peste acest procent este greu de imaginat.
